Imposto zero: está isento do pagamento de IR sobre ganho de capital todo contribuinte que vender imóvel único por um valor inferior a R$ 440 mil

Mogi Mirim
Quinta-Feira, 29 de Maio de 2008

Notícias
Economia

Quando a troca deveria produzir somente alegrias


ampliar imagem


Últimas notícias de Economia

Quando a troca deveria produzir somente alegrias

Shopping de Mogi vai ser apresentado na quinta

Mexendo com os mercados e com você

Funcionários aceitam proposta da Ambev e Sindicato da Alimentação lamenta resultado

SUPERMERCADOS PAUILSITAS ELEGEM O TEMA SUSTENTABILIDADE




Heraldo Alvarenga Filho

O aquecimento na comercialização de imóveis residenciais com custo de até R$ 100 mil tem provocado nos seus proprietários o desejo de trocá-lo por um bem mais novo ou até mesmo de custo mais elevado, dada à facilidade atual para contratação de crédito imobiliário. Como a venda de um imóvel muitas vezes nos embriaga com aspectos emocionais (“primeira casa, primeira construção, daqui não saio...”), vou aproveitar uma experiência pessoal muito recente para alertar-lhes sobre as questões tributárias envolvidas em uma alienação imobiliária, principalmente se a decisão de troca for para melhor e com bom lucro sobre seu custo de aquisição.

Primeira alegria?
Os mais velhos costumam afirmar que vender um imóvel (principalmente residencial) não parece ser um bom negócio. Porém, se esta operação vier acompanhada de um bom lucro (preço de venda - custo de aquisição/construção), pessoalmente não encontro motivos para não realizarmos uma análise mais profunda da transação em si, principalmente se os valores resultantes da mesma produzirem impactos significativos sobre seu patrimônio. Infelizmente, para que este estado de felicidade (quem não não gosta de lucro?) seja real, torna-se imperativo, ainda na fase de elaboração do preço de venda, detalhada avaliação em relação aos impactos da legislação tributária atualmente em vigor. Aqui, é importante esclarecer que a alíquota de 15% aplicada sobre seus ganhos somente será aplicada se houver ganho de capital. Em outras palavras, você só precisa pagar Imposto de Renda se conseguir vender seu imóvel por um valor maior do que o valor que pagou pelo mesmo. Entretanto, nem sempre é preciso recolher imposto sobre o ganho de capital auferido, já que existem situações em que a Receita Federal isenta o contribuinte desse pagamento. Sendo assim, se você vendeu ou está analisando uma possível troca de imóveis com lucro na alienação do seu bem, considere as informações a seguir:

. Imposto zero: está isento do pagamento de IR sobre ganho de capital todo contribuinte que vender imóvel único por um valor inferior a R$ 440 mil, desde que não tenham efetuado, nos cinco anos anteriores, alienação de outro imóvel a qualquer título, tributada ou não. Também está isenta do pagamento de imposto sobre ganho de capital a venda dos imóveis que foram adquiridos até 1969. Com a edição da MP do Bem, de 2005, o ganho de capital obtido com a venda de um imóvel que for utilizado para a compra de outro imóvel residencial, desde que essa compra aconteça em até 180 dias da venda, também estará isenta do recolhimento de Imposto de Renda. Importante: se você está programando uma permuta de unidades imobiliárias em que não é feito pagamento da diferença em dinheiro, a legislação atual também lhe isentará do pagamento de IR já que não há ganho de capital. O mesmo se aplica para a venda de imóveis cujo valor apurado na transação não superar R$ 35 mil dentro de um mesmo mês...;

. Imposto a menor: a edição da MP do Bem trouxe para a apuração do ganho de capital o chamado fator redutor, que passou a ser aplicado também sobre imóveis mais novos. Com esta, o fator aplicado passou a ser de 0,35% por cada mês, ou 4,20% por ano, em que o bem permaneceu sob propriedade do vendedor, desde que este cálculo não ultrapasse a data de janeiro de 1996. Assim, por exemplo, um imóvel adquirido em abril de 2003 por R$ 80 mil e que foi vendido em abril de 2008 por R$ 155 mil não recolhe imposto sobre R$ 75 mil. É sobre a diferença entre o valor de custo corrigido e o valor de venda que será aplicada a alíquota de 15% definida pela Receita Federal, resultando em efetiva redução do imposto inicialmente devido...;

. Mais de um proprietário: para os casos em que o bem não pertencer a uma única pessoa, mas sim a um grupo de pessoas, a legislação atual sinaliza que o ganho com a venda de um imóvel será calculado de acordo com a parcela pertencente a cada condômino ou co-proprietário (para casos de união estável, essa parcela está fixada em 50%). Assim sendo, no caso de imóvel possuído em condomínio, cada um dos condôminos está isento do recolhimento do imposto, desde que a sua parte não supere o teto de R$ 440 mil. O mesmo já não acontece nos casos em que os bens são possuídos em comunhão, como por exemplo, as sociedades conjugais, em que são estabelecidas entre casais e cujos termos variam de acordo com o regime de casamento (para estes casos, o teto de isenção não é baseado na parte que pertence a cada um dos cônjuges, mas sim ao valor do bem como um todo);

. Imposto alto: para a venda de bens recebidos em doação, ainda que o recebimento desse bem esteja isento do pagamento de imposto, caso este seja vendido e esta transação não se encaixe nos casos de isenção discutidos acima, prepare-se, pois será necessário o recolhimento de IR sobre o ganho de capital auferido com essa venda, assumindo-se neste caso que o custo de aquisição do mesmo foi zero.

Segunda alegria?
Quitados seus compromissos junto ao leão do Imposto de Renda, resta-nos agora concretizar a compra do novo imóvel considerando-se aspectos relativos à sua localização, estrutura civil/arquitetônica e documentação. Quanto à sua localização, quem não pesquisar bem corre o risco de pagar mais por aquilo que poderia ser adquirido mais barato, considerando-se aqui o tempo e a condição de uso do imóvel desejado, infra-estrutura do bairro, proximidade de serviços como escola, transporte público, padaria, farmácia e supermercados, mais aspectos ligados ao zoneamento residencial, segurança das ruas e avenidas próximas. Como uma transação imobiliária também envolve outros riscos ainda mais sérios, é preciso verificar se a escritura do imóvel escolhido encontra-se registrada no Cartório de Registro de Imóveis e não apresenta hipotecas e/ou execuções fiscais ou penhoras, informação obtida através da matrícula do imóvel. Verifique ainda se o mesmo sofreu ampliações e se estas estão devidamente regularizadas na Prefeitura Municipal local e no Cartório de Registro de Imóveis correspondentes. Lembre-se: a área do terreno mais área construída deverão constar do IPTU (Imposto Predial Territorial Urbano), devendo ser equivalentes às registradas no Cartório de Registro de Imóveis.

Feito tudo isto, é só pegar as chaves e desfrutar as alegrias da casa nova... Falamos sábado próximo!

Heraldo Alvarenga Filho, 42, formado pela FGV-SP, 15 anos de experiência em bancos Nacionais e estrangeiros, e-mail: dinheiro24horas@terra.com.br.


28/05/2008
21:09:34